INVESTMENT エスリードのマンション投資

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中古マンション
投資の魅力

30代、40代のビジネスパーソンも多い中古マンション投資

中古マンション投資とは築浅、あるいは築数年経過した物件を購入してマンション経営を行い、月々の家賃収入のインカムゲインと売却時のキャピタルゲインが狙える投資になります。今回はマンション一棟投資に比べ、元手が少なくても始められる中古ワンルームマンションをメインに紹介します。

中古のワンルームマンションは購入価格が安いだけではなく、ローンを利用することで自己資金をほとんど使わずに投資することも可能です。中古マンション購入時のローン審査は物件の担保評価によるところが大きいため、良い物件であれば審査も通りやすく、それほど年収が高くなくても始められます。また、日々の管理を管理会社に任せることで本業に専念することが出来るとの理由から、30代、40代のビジネスパーソンの方も資産運用の選択肢の一つとして中古マンション投資を選ばれる方も増えています。

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外的要因の影響を受けにくいマンション投資

現在では金融緩和が進み、様々な金融商品も利回りが低下傾向となっています。そんな中でマンション投資は外的要因(国外の政治リスク)、為替リスク、等の影響を受けづらい性質を持っています。

つまり、国内で作り、国内の方に借りていただき、国内の方に売却するケースが大半だからです。一方、リーマン・ショックに象徴されるように、株式や為替等は外的要因による影響を受けやすい投資商品といえます。

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POINT01

社会情勢の影響を受けにくいワンルームマンション需要

ワンルームマンションは比較的に流動性が高く、景気や社会情勢の影響を受けにくいメリットがあります。新型コロナウイルス禍においても、2021年3月1日時点では近畿圏でのワンルームマンション市場や入居率などで大きな影響を受けた、との話はあまり耳にしておりません。
安定した需要がある点も魅力の一つで、ワンルームマンション投資は月々の家賃収入となるインカムゲインの見通しが立てやすいとも言えます。

エスリード住宅流通株式会社
主任:小野翔平

中古マンション
投資の利回り

他の投資商品に比べて高い4~7%の利回り

中古マンションの利回りは4~7%になります。中古マンション投資の場合も、団体信用生命保険が付きますので、万が一、保険期間中に不幸にも死亡または高度障害になられた際には、保険が適用され、残されたご家族はローンが完済したマンションと、家賃収入が残されます。
※詳細は「なぜ不動産投資が選ばれるのか」ページ参照。

定期預金(A銀行 1年) 0.002%
10年国債(変動) 1%前後
株式投資 平均3%
中古マンション投資 4~7%

【利回りの計算式】

表面利回り
年間収入÷物件価格×100
実質利回り
(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

利回りを左右する「管理体制」と「長期修繕計画」

新築のマンションも買った途端に「中古」となり、ある程度価格が下がります。ただ、しっかりとした管理がされている物件は、価値の下がり方が比較的ゆっくりとなります。将来に渡っての管理や立地、街の発展など様々な要素を検討して、価格下落リスクの少ないマンションに投資することが大切です。

マンションの老朽化が原因で家賃が大幅に減少するケースは稀です。それは、長期修繕計画に基づいて定期的な修繕を行なうことで、建物の美観が維持できるからです。マンション投資の際には、その立地と共に管理の質についてもこだわりたいものです。

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POINT02

賃借人を選べることで戦略を立てやすい

中古マンション投資は、賃借人が住んでいる状態で物件を購入するケースが多いため、賃借人を法人メインにすることで家賃滞納のリスクも下げられます。また、退去時を考慮して、部屋をキレイに使用されることの多い女性をメインにマンション経営をするなど、オーナー様がリスクを下げるための戦略を立てやすい投資と言えるでしょう。

エスリード住宅流通株式会社
主任:小野翔平

良い中古物件を
見極めるポイント

  • 1駅徒歩分数

    駅徒歩3分圏内の物件は景気や社会情勢の影響を受けにくく、安定した需要があります。

  • 2入居率

    マンション投資のデメリット「空室リスク」を避けるためにも、入居率を把握しておきましょう。

  • 3人気のエリア

    人気のエリアや、今後は新築マンションの建設が見込めないエリアは需要が高まる傾向にあります。

  • 4管理体制

    マンション経営で最重要項目の一つ「管理体制」を確認しましょう。管理戸数が多いほど信頼度が高まります。

  • 5長期修繕計画

    物件の快適な居住環境、資産価値の維持・向上のための計画が論理的かつ現実的かを確認しましょう。

  • 6耐震性・耐久性・安全性

    「耐震等級」「住宅性能評価」などを確認するなど、物件の耐震性・耐久性や安全性を確認しましょう。

  • 7街の将来性

    大規模開発や世界規模のイベント、新駅構想など、街の将来性は運用益・売却益にも影響します。

  • 8空室リスク時の保証等

    投資の成功の鍵はリスクを把握し、適切なリスクヘッジが必要です。
    エスリードには家賃保証があります。(借上保証プラン)。
    ※詳細は「なぜ不動産投資が選ばれるのか」ページ参照。

POINT03

充実の管理体制で当社の利回り5~7%を実現

当社が販売する大阪の中古マンションでは、利回りは6%前後が多く、低い時でも5%前後ですね。管理会社に関しては管理戸数が多いほど安心材料となります。
エスリード建物管理は30,000戸超の管理戸数を誇るなど、グループ全体でお客様の大切な資産価値を守ります。

エスリード住宅流通株式会社
主任:向井秀宜

マンション経営の
よくある質問

Qマンション経営はどんな方がどんな目的ではじめる場合が多いのですか?
A最近はマンション経営をされる方の層が厚くなってきました。在職中の若いビジネスパーソン、公務員の方から中高年の方まで。
高齢者の方も相続対策として始める方も増えています。目的は、老後の私的年金にされたり、万一の時の生命保険代わりにされる方が多くなっています。
Qマンションの管理に手間がかかるのでは?
A当社のグループ会社「エスリード建物管理」が組合運営面を、「エスリード賃貸」が賃貸管理面をサポートいたします。現在、管理戸数は約30,000戸超(2021年4月時点)、充実の賃貸サポートシステムと幅広い賃貸ネットワークでお客様の大切な資産の運営をバックアップいたします。
Q20年、30年先まで建物の質がきちんと維持されるでしょうか。
Aマンションの資産価値は共用部分の管理によって大きく左右されます。購入時には、修繕周期や大規模修繕工事の時期などを予定した「長期修繕計画表」を確認しましょう。また、管理会社の管理方法や過去の実績、管理戸数などもチェックしておきたいものです。
Q住宅ローンではなかなか元金分が減らないのでは?
A長期のローンを組んだ場合、まとまったお金が貯まった際には繰り上げ返済をしましょう。繰上げ返済は直接元金分を返すので、ローン期間と利息の削減に効果があります。また、金利上昇期にも繰上げ返済できるような機動的な対応ができる体制を整えておくことが大切です。
Q病気やリストラ・空室などでローンが支払えなくなったら?
A投資をする場合は、病気や離職した場合などのいざという時のお金はきちんと確保しておいて、運用可能な範囲で行うことが大切です。
万一ローンの支払いを滞らせたまま放置すると、最悪の場合一括請求という事態にもなりかねません。必ず早めに金融機関に相談しましょう。また、敷金などは返還しますので、必ず専用の口座を作って保管しましょう。

POINT04

希望や条件、気になる点は遠慮せずに

中古マンションを購入するにあたり、ご希望のエリアや立地環境、資産状況など、思うところや疑問点などは遠慮せずに担当までご相談ください。
ご希望条件や疑問点が具体的なほど、最適な物件や解決策のご提案につながりますから。

エスリード住宅流通株式会社
係長:林 咲希

中古マンション投資の
魅力とポイントの
まとめ

  • 1

    需要と供給による価格決定
    のため相場が安定

    中古マンションは需要と供給により決まりますので、価格相場が安定しています。また、入居率や空室率を確認することで、運用益となる月々の家賃収入の見通しも立てやすくなります。

  • 2

    思い描く戦略を
    実現しやすい

    中古マンション投資は、賃借人が住んでいる状態で物件を購入するケースが多いため、賃借人を法人メインにすることで家賃滞納のリスクも下げられます。また、退去時を考慮して、部屋をキレイに使用されることの多い女性をメインにマンション経営をするなど、オーナー様がリスクを下げるための戦略を立てやすいと投資と言えるでしょう。

  • 3

    物件選びと同じぐらい
    管理会社選びも大切

    「マンション経営は管理を買う」と言われるほど、管理体制は重要です。管理戸数の数や管理会社の規模や信頼性を確認し、万全の管理体制を整えましょう。長期修繕計画など

  • 4

    総合的な判断で
    ローリスク・ミドルリターンも

    駅徒歩3分圏内の人気は今後も続くでしょう。また大規模開発や世界規模のイベント開催などの外的要因にも注目することで、メリットもデメリットもより鮮明になります。管理体制や将来的な“駅力”なども含めて、総合的に物件を選ぶことで空室リスクの低減につながります。総合的な判断でローリスク・ミドルリターンを狙いましょう。

POINT05

相場が安定しており、インカムゲインとキャピタルゲインも狙える

中古マンション投資の最大の魅力は「相場が安定しており、運用益となる月々の家賃収入(インカムゲイン)と、資産価値の値上がりによる売却益(キャピタルゲイン)が狙える」ところでしょう。
まずは総合的に条件の良い物件を選び、適切な運用管理により安定した運用益を取得しながら、景気や地価の動向に応じて売却を検討されるケースが多いですね。
もちろん、月々の安定した家賃収入を優先して売却せずに老後の備えにされる方もいらっしゃいます。

エスリード住宅流通株式会社
主任:向井秀宜

【マンション購入に関して】

マンション経営はメリットもあればそうでないこともあります。また物件にもそれぞれの特色があり、住宅ローン等にも様々な条件があります。
上記の内容を十分にご理解の上ご購入頂きますようお願いいたします。
ご資産を効率的に増やすローンの使い方、提携ローン、自己資金の活用法もご紹介します。