INVESTMENT エスリードのマンション投資

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不動産投資とは?

自己資金が少なくても住宅ローンの利用で投資が可能

投資歴が長い方はもちろん、投資初心者、投資未経験者の方にも「不動産投資」の存在はご存知でしょう。新築マンションや中古マンション、戸建て、アパートなどの「物件を購入して第三者に貸して家賃収入を得る」、「土地を購入して駐車場を経営する」などが不動産投資になります。購入物件や土地の売却時にはキャピタルゲインも狙えます。

人生で最も高額と言われる不動産が投資対象となるため、莫大な自己資金がないと不動産投資は出来ないのでは?と思われる方も多いでしょう。実は、物件購入時に住宅ローンを利用することができるため、一括で購入する資金がない方でも、住宅ローンの審査が通れば、不動産投資を始めることは可能です。

イメージ図
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総合的な視点での物件選びで「ローリスク・ミドルリターン」に

投資信託、外貨預金、国債、株式投資、FX(外国為替証拠金取引)など、数ある資産運用の中で、なぜ不動産投資が選ばれているのでしょうか。

管理体制も含めた総合的な物件を選ぶことで、「ミドルリスク・ミドルリターン」を「ローリスク・ミドルリターン」に近づけることも可能になります。

投資リスクと投資リターンのグラフ

POINT01

不動産投資は自己資金が少ない方でも可能

数ある投資の中でも不動産投資のような「ミドルリスク・ミドルリターン」はあまりなく、物件次第ではリスク低減も狙えます。
また、住宅ローンの利用により、自己資金が少ない方や、現金を他の投資で運用することも可能です。

エスリード住宅流通株式会社
主任:小野翔平

不動産投資の利回り

他の投資商品に比べて高い4~7%の利回り

日銀の金融緩和政策により、低金利時代がこれからもしばらくは続くと予想されます。マンション経営の場合、物件により様々ですが利回りは約4%から5%と高い水準です。

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金融商品と特徴 マンション投資の場合
株式 高い配当を得ることもあるが、逆に元本割れの危険性もあり。ハイリスクハイリターンの場合がある。 安定した収入が得られる
不動産
投資信託
長期金利の変動に影響を受けやすい。銀行ローンなどの借入が難しく、現金購入が原則である。 不動産ローンが利用でき、レバレッジの効いた投資を行うことができる。
預金 現在歴史的な低金利で、都市銀行の1年間の大口預金でも利息が0.002%となっている(2021年5月現在)。さらにインフレにより現金の価値は下落する傾向にある。 利回りは4%以上の場合が多く(物件の条件によって異なります)家賃は物価上昇の影響を受けづらい。マンション価格は景気回復によって上昇する場合も。
長期金利の変動に影響を受けやすい。銀行ローンなどの借入が難しく、現金購入が原則である。 毎月の家賃収入が得られる。現物投資であり、物価上昇にも強い。

マンション投資の人気を支える高い利回り率

投資マンションが人気を得だした1980年代は、値上がり益を狙った投資が主流でした。いまマンション経営が再び注目を集めているのは、購入価格を元本とした場合の家賃収入の割合、つまり「利回り」が高いからです。金利は史上最低の今、収益性の高い都心の一等地のマンションを賃貸で運用すると、表面利回り4%以上を得ることも可能です(経費や諸費用などを考慮しない利回りの場合)。

利回り率のグラフ
  • マンション経営の利回りについては次の計算式を基に算出しております。毎月収入×12ヵ月÷物件価格=利回り(利回り計算式には運営にかかわる経費は含めません)
  • 利回りは満室時を想定して算出しております。
  • マンション経営は、物件価格1,800万円、月額家賃収入約60,000円とした場合の概算です。

POINT02

マンション投資はインフレリスクにも対応

不動産投資をされる方は、基本的には毎月の運用益を考えられています。加えて物件を現金で購入した際には、貨幣価値が下がった時にも入居者から得られる家賃自体も物価指数とともに緩やかに上昇します。また、銀行からの借り入れの方も、インフレになることで実質的に借金の目減りにつながります。

エスリード住宅流通株式会社
主任:向井秀宜

不動産投資の成功の鍵

長期的な視点で物件の本質を見極めることが重要

近年は景気回復に伴って税制の流れも変わってきました。法人税など企業に対する税制は緩和の方向ですが、個人の所得税・相続税などは逆に厳しくなる方向です。

「長期的」な視点でその物件の資産性・収益性・管理などの本質を見極めることが不動産経営では重要です。

  • 租税公課

    • 土地・建物に対する固定資産税
    • 都市計画税
    • 取得時の登録免許税、不動産取得税、
      印紙税

    など

  • 損害保険料

    • 火災保険料
    • 地震保険料

    など

  • 減価償却費

    建物の経年劣化については、毎年減価償却費として経費計上できます。減価償却費の計算には、「定額法」と「定率法」の2種類がありますが、平成28年4月1日以降に取得した物件については、「定額法」のみが適用となります。

  • 修繕費

    • 建物・付属設備の修理、リフォーム代

    など

    但し、原状復帰以上の相当グレードを上げるリフォーム代については減価償却費に計上される場合があります。

  • 借入金利息

    建物の取得にあたり金融機関から融資を受けた場合、その借入金の利息は経費計上できます。

  • 管理費

    管理費には建物そのものを管理する費用と賃貸経営にかかわる費用があります。

    • 建物の管理費、修繕積立金
    • 賃貸委託管理費

    など

  • 交通費

    • 不動産会社が取得する投資マンションセミナーに参加する交通費
    • 賃貸経営で生じた移動費

    など

  • 通信費

    • 管理会社、入居者との連絡で発生した電 話代や郵便代

    など

  • その他

    • 賃貸経営に使用するためのデジカメ・パソコン・プリンター
    • 確定申告を税理士に依頼した場合の費用
    • 接待交際費
    • ローン事務手数料

    など

エスリード住宅流通ならではのリスクヘッジ

マンション経営のリスクをしっかりと理解し、適切な対処でリスクを軽減

マンション経営も「資産運用」ですから、他の投資同様、リスクがあることは否めません。「入居者が入らなかったら」「老朽化や劣化した時はどうしよう」「地震が起きてしまったら…」「ご入居者との交渉事が苦手で、気疲れしそう」など、不安を感じられる方も少なくありません。
マンション経営を始めるにあたり、想定されるリスクをしっかりと理解し、適切な対処でリスクを軽減できます。マンション経営における主なリスクと、エスリード住宅流通だから可能なリスクヘッジをご紹介します。

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  • RISK-1

    空室

    エスリードには家賃保証があります。(借上保証プラン)

  • RISK-2

    家賃滞納・滞り

    エスリードには滞納保障があります。(安心プラン)

  • RISK-3

    老朽化・劣化

    修繕金をオーナー様に契約時、毎月頂戴しております。

  • RISK-4

    家賃下落

    人の多い中心地や、場所の良い所のマンションを選びましょう。

  • RISK-5

    災害(地震・津波自然災害)

    地震保険・火災保険にセットで入りましょう。(年間約2,000円です)

  • RISK-6

    貸借人

    エスリード賃貸が入居者を厳選し、オーナー様に即報告いたします。

  • RISK-7

    換金性レスポンス

    エスリード住宅流通が顧客様に即売却をかけます。

  • RISK-8

    金利上昇

    金利上昇と景気上昇は表裏一体です。売却や賃料設定の見直しをする良い機会でもあります。

  • RISK-9

    心理的負担

    オーナー様の苦手分野やストレス等の心理的負担は、信頼できる会社・営業パーソンを選ぶことで軽減できます。

POINT03

不動産投資は一喜一憂しない安心感も

株式投資やFXなど、一瞬一瞬のレート変動を注視し、一喜一憂することも多いかと思われます。不動産投資は穏やかに資産形成が出来ます。もちろん株式投資のようなハイリスクハイリターンを好まれる方もいらっしゃいますが、不動産投資は本職に専念しながら日々穏やかに過ごせることから、30代や40代の会社勤めの方も多くいらっしゃいます。

エスリード住宅流通株式会社
係長:林 咲希

不動産投資のまとめ

  • 1

    マンション経営は
    利回りが魅力

    積極的な分散投資をされる方が増えていますが、その中でも高利回りで安定的な収益が期待できる投資マンションの人気が高まっています。

  • 2

    長期にわたる安定収入が
    私的年金になる

    確実な老後の対策を自分で準備するという考えのもと注目されているのが「私的年金」。マンション経営は私的年金としても優れたメリットがあります。

  • 3

    万一の時の生命保険の
    代わりになる

    万が一、保険期間中に不幸にも死亡または高度障害になられた際には、保険が適用され、残されたご家族はローンが完済したマンションと、家賃収入が残されます。

POINT04

利便性の良い物件であれば必ず賃貸需要が期待できる

新築マンション投資も中古マンション投資にも空室リスクはあります。ただ、人気エリアや駅徒歩1、2分などの利便性など、賃貸需要に着目することで空室リスクを避けられ、ひいては毎月の安定収入につながります。「利便性の良い物件」であれば、社会情勢や景気の変動に影響されにくいことから、常に賃貸需要が見込めるでしょう。

エスリード住宅流通株式会社
主任:小野翔平

【マンション購入に関して】

マンション経営はメリットもあればそうでないこともあります。また物件にもそれぞれの特色があり、住宅ローン等にも様々な条件があります。
上記の内容を十分にご理解の上ご購入頂きますようお願いいたします。
ご資産を効率的に増やすローンの使い方、提携ローン、自己資金の活用法もご紹介します。